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Mi, 10:42 Uhr
19.02.2020
Fehlerhafte Nebenkostenabrechnung:

Was können Mieter machen?

Viele Vermieter sitzen gerade an der Betriebskostenabrechnung für das vergangene Kalenderjahr. Einige Mieter haben bereits Informationen zu einer Nachzahlung oder Rückzahlung erhalten. Doch wie können sich eigentlich Betroffene wehren, wenn die Abrechnung des Vermieters nicht stimmt? Wie können Mieter diese Fehler identifizieren?

Bild von Jörg Hertle auf Pixabay

Abrechnung von Experten prüfen lassen
Viele Mieter kennen weder die genaue Rechtslage, noch haben sie eine Vorstellung von möglichen Fehlerquellen. Daher erscheinen korrekte Abrechnungen zu hoch oder fachliche Fehler als richtig. Allerdings: Die Nebenkosten haben inzwischen eine enorme Höhe erreicht und gelten zurecht als "zweite Miete". Daher sollten sich Betroffen fachlichen Rat bei der Bewertung der Nebenkostenabrechnung einholen. Es kann im Einzelfall um eine stattliche Summe gehen, die ein Mieter zurückerhalten oder nachzahlen muss. Solche Experten sind über verschiedene Organisationen und Anbieter zu finden. Wenn es schnell gehen soll, kann zum Beispiel das Portal mineko.de eine gute Anlaufstelle sein. Das Team besteht aus Spezialisten, die zum einen die rechtliche Grundlage genau kennen und zum anderen täglich mit dem Thema Nebenkostenabrechung beschäftigt sind. Die Gebühren sind moderat und nach Wohnungsgröße gestaffelt.

Der Mieterschutzbund ist eine Organisation, die Mitgliedern eine rechtliche Beratung bietet. Neben Checklisten und Informationen bietet der Verein eine Unterstützung im Einzelfall. Allerdings sind zuerst eine Aufnahmegebühr von 20 Euro sowie eine Jahresmitgliedschaft von 80 Euro zu bezahlen. Ähnliche Serviceleistungen wie der Mieterschutzbund bietet der Deutsche Mieterbund. Anfragen können Interessierte gegen Entgelt auch online stellen.
Der Club Mieter-Engel in Nordhausen bietet ebenfalls eine Einzelfallberatung an. Dafür müssen Interessiert jedoch Mitglied sein. Die Jahresgebühr liegt aktuell bei 70 Euro. Die Verbraucherzentralen sind über Informationen hinaus bei Immobilien eher auf Finanzierungswege und Rechtsstreitigkeiten spezialisiert. Im Einzelfall sind grundsätzlich Beratungen gegen Entgelt möglich. Das konkrete Angebot hängt jedoch von der regionalen Verbraucherzentrale ab.

Grundlage ist stets der Mietvertrag
Bevor sich die Mieter auf den Weg zu einer Beratungsstelle machen, sollten sie selbst einige Punkte der Abrechnung durchleuchten. Zuerst ist ein Blick in den Mietvertrag wichtig. Denn dort muss detailliert aufgelistet sein, was der Vermieter als Betriebskosten abrechnen darf. Dabei gilt: Es entfallen alle Kosten, die nicht dort nicht genannt sind.

Zusätzlich müssen die genannten Posten den rechtlichen Anforderungen entsprechen. Dabei ist vor allem zwischen einmaligen Kosten wie für zum Beispiel Reparaturen und wiederkehrenden Kosten wie zum Beispiel Wartungsarbeiten zu unterscheiden. Der Vermieter darf nur die Kosten im Mietvertrag nennen und in Rechnung stellen, die regelmäßig und für den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Wohnung erforderlich sind. Damit fallen unter anderem alle Reparaturkosten weg sowie jede Art von Bürokosten des Vermieters.

Welche Posten sind wie abzurechnen?
Häufiger Streitpunkt ist die Aufteilung der Gesamtkosten auf alle Mieter. Erlaubt ist es, diese Anteile mit einem Schlüssel nach Kopf, Wohnflächenanteil und Verbrauch zu errechnen. Doch es gibt Einschränkungen. Grundsätzlich hat sich das Berechnen der Kostenanteile nach Wohnfläche durchgesetzt. Dabei teilt der Vermieter die Gesamtkosten anteilig unter die Mieter auf. Wer eine größere Wohnung hat, zahlt mehr. Doch es gibt Positionen, die nach Kopf umgelegt werden müssen: Müllgebühren und Wasserverbrauch/Abwasserkosten sind typische Posten dieser Art. Sollten in der Wohnung Wasseruhren eingebaut sein, muss der Vermieter jedoch den genauen Verbrauch heranziehen.

Eine Mischform sind die Heizkosten. Gibt es eine zentrale Heizung und Warmwasserversorg, muss der Vermieter eine verbrauchsorientierte Abrechnung vorlegen. Diese darf jedoch mit bis zu 50 Prozent die Wohnungsgröße berücksichtigen. Die Heizostenverordnung verbietet jedoch eine Abrechnung nach Personenzahl. Gibt es nach dem Prüfen offensichtliche Fehler oder unklare Punkte, kann der Mieter beim Vermieter oder der Hausverwaltung um Klärung bitten. Scheint die Antwort nicht plausibel, ist spätestens jetzt ein Expertenrat gefragt.

Frist: ein Jahr nach Abrechnungszeitraum
Es gibt außerdem immer wieder Fälle, bei denen der Vermieter die Abrechnung verspätet aushändigt. Diese muss bis spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Anderenfalls darf der Mieter rein rechtlich die Abrechnung ignorieren oder Zinsen für Guthaben verlangen. Allerdings gilt hier wie bei allen Problemen zwischen den beiden Parteien: Ein klärendes freundliches Wort bringt schneller eine Lösung als eine Auseinandersetzung. Immerhin müssen beide Seiten im Normalfall weiter miteinander auskommen.
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