„Steuern sparen mit einer vermieteten Immobilie!“ „Miete als zweite sichere Rente!“ Mit diesen oder ähnlichen Sprüchen ist es skrupellosen Vertriebsfirmen in den vergangenen Jahren gelungen, hunderttausende Eigentumswohnungen zu verkaufen. Aber auch heute noch funktioniert diese Verkaufsmasche...


„Wenn Vermittler Steuereinsparungen in Aussicht stellen, leuchten bei vielen die Dollarzeichen in den Augen. Wenn man damit auch noch sein Einkommen im Alter verbessern kann, wird oft nicht mehr nachgedacht sondern gutgläubig den Aussagen der Vermittler vertraut. Doch nur wer hohe Steuern zahlt, kann Steuern sparen. Für den Normalverdiener gilt dieses Verkaufsargument fast nie. Ohne „grünes Licht“ des eigenen Steuerberaters sollte man die bei Erwerbermodellen versprochenen Steuervorteile deshalb nicht für bare Münze nehmen.“ So Eckehard Balke, Baufinanzierungsberater der Verbraucherzentrale Thüringen e.V.

Das Geschäft läuft immer nach dem gleichen Muster: Die Verkaufsgespräche finden beim Kunden zu Hause statt. Den potentiellen Käufern wird meist eine Immobilie in Form einer Eigentumswohnung angeboten. Dabei wird suggeriert, dass kein Eigenkapital notwendig ist und ein Finanzierungsmodell präsentiert, dass sich von selbst trage. Zwar müsse ein Kredit aufgenommen werden, dem werden jedoch die Mieteinnahmen gegengerechnet, die den Kredit dann finanzieren würden.

Meist werden die Verbraucher unter Zeitdruck gesetzt, weil nur noch wenige Anlageobjekte übrig seien. Ganz üble Vermittler verkaufen schnell noch ein paar unnötige Versicherungen und drängen zu Kündigung bereits bestehender Verträge. Nach Unterzeichnung der Vertragsunterlagen wird der Hauskauf schnell noch durch einem Notar besiegelt, zu dem die Verbraucher direkt durch die Vermittler gebracht werden. Den Notartermin haben die Vermittler schon vor dem Verkaufsgespräch vereinbart.

Doch nicht selten sind die Objekte stark überteuert und befinden sich in einem erbärmlichen Bauzustand. Deshalb sprechen Insider auch von „Schrottimmobilien“. Hohe Verlustrisiken und Folgekosten für Sanierungsarbeiten kauft der ahnungslose Anleger deshalb häufig gleich mit. „Ist das Objekt überteuert oder sogar eine „Schrottimmobilie“, kann dies für den Anleger weitreichende Folgen bis hin zum finanziellen Ruin haben. Das gilt vor allem dann, wenn die Wohnung komplett auf Kredit bezahlt wird. Denn die Zins- und Tilgungsverpflichtungen gegenüber der Bank müssen erfüllt werden, egal, ob die bei Verkauf in Aussicht gestellte Miete fließt oder nicht“, weiß Eckehard Balke.

Die Erfahrung zeigt, dass in vielen Fällen schon nach kurzer Zeit Mieteinbußen eintreten oder die Miete sogar komplett ausfällt, weil sich die Wohnung in ihrem aktuellen Zustand nicht mehr vermieten lässt. Dann sind regelmäßig weitere Investitionen nötig, um überhaupt noch eine Vermietungschance zu haben. Das Objekt kann so schnell zu einem finanziellen Fass ohne Boden werden. Mietpools oder Mietgarantien, mit denen manche Anbieter werben, bieten keine echte Sicherheit gegen Mietausfälle. Denn größere und längerfristige Mietausfälle können sie mangels ausreichender finanzieller Reserven kaum abfangen. Auch steigende Finanzierungskosten können zum Problem werden.

Der Ausstieg aus der Immobilienanlage ist in der Realität entweder überhaupt nicht oder nur mit massiven Verlusten möglich. Die minderwertige Qualität vieler Immobilien und die oft schlechte Lage schreckt potenzielle Käufer ab. Zudem drohen bei einem vorzeitigen Ausstieg zusätzliche Finanzierungskosten. Denn die Bank fordert für die entgangenen Zinseinnahmen eine satte Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie können sich Anleger schützen?
Der Kauf einer Immobilie als Anlageobjekt muss genauso sorgfältig geprüft werden, wie der Erwerb einer selbstgenutzten Wohnung.
Ob eine Wohnung für eine Investition geeignet und den Kaufpreis wert ist, hängt vor allem von ihrer Lage und ihrem Zustand ab.
Niemals sollte ein Kaufvertrag ohne vorherige Objektbesichtigung unterschrieben werden. Ein Baufachmann kann bei der Beurteilung der Immobilie wertvolle Hilfe leisten.
Ob der Kaufpreis marktgerecht ist, zeigt ein Vergleich mit den ortsüblichen Immobilienpreisen. Entsprechende Marktdaten gibt es beim örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein oder dem örtlichen Gutachterausschuss.
Wertgutachten der finanzierenden Bank sollte nicht blind vertraut werden, da diese eigene Interessen verfolgt und ihre Bewertungsdaten meist nicht offen legt.